En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regulado por Ley N° 27157, reglamentada por el D.S. N° 035-2006-Vivienda, son elementos constitutivos:
(i) una edificación o conjunto de edificaciones, con secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, de distintos propietarios; (ii) existencia de bienes y servicios comunes; (iii) reglamento interno; y (iv) junta de propietarios. Entre dichos elementos, que configuran el régimen, el reglamento interno constituye un pacto civil regulatorio, que incluso prevalece a otras normas, en tanto su contenido no colisione con las normas de orden público, el mismo que incluye disposiciones regulatorias de la convivencia entre los propietarios (sus deberes y derechos) y aspectos referidos a la administración del inmueble.
Además, describe las unidades de propiedad exclusiva y su uso permitido, los bienes, servicios y zonas comunes, criterios sobre estos, obligaciones de la junta de propietarios: quórum, votaciones, facultades del presidente, etcétera. La junta de propietarios es el máximo órgano de gestión de un edificio, conformado por todos los propietarios con derecho inscrito en una sección exclusiva. Se encarga del mantenimiento de los bienes comunes mediante la administración y su presidente es apoderado de esta, por el solo mérito de su inscripción registral.
Respecto a lo señalado, cabe precisar que en un futuro (a la publicación del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, en adelante D.Leg. N° 1568), el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común desaparecerá en nuestra legislación, para ser denominado por esta, en aplicación de dicha norma y de manera unificada: “Propiedad Horizontal”; como lo hacen las legislaciones en otros países. Independientemente de la legislación, uno de los grandes problemas que enfrentan las juntas de propietarios es su falta de organización, pero también decidir regularizar sus directivas, algo que no solamente es requisito esencial para cobrar judicialmente a los morosos, sino que resulta necesario para una adecuada gestión y mantenimiento de los bienes de propiedad común.
Casi el 80% de edificios y condominios del país, no han regularizado las directivas de sus juntas, bajo el argumento de que “es un gasto no esencial”, algo que carece de veracidad, siendo lo real que la inscripción registral de la directiva resulta una inversión. Cuando entre en vigencia el D.Leg. N° 1568, las juntas deberán estar preparadas: (i) para la correcta contratación de empresas administradoras debidamente autorizadas para prestar el servicio; y; (ii) para la gestión de la morosidad y registro de deudores, como lo establece dicha norma.