Aprenda a redactar los contratos de alquiler.

04/06/2023 La Corte Superior de Justicia de Lima Sur informó a la ciudadanía los requisitos que los arrendadores deben tener en cuenta al momento de elaborar un contrato de alquiler, a fin de evitar que los inquilinos se queden en el inmueble.

En ese sentido, indicó que se deben cumplir con tres requisitos importantes contenidos en el artículo 5 de la Ley N° 30933:

1. Incorporar la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.

2. Colocar una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la Ley N° 30933 para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.

[Lea también: ¿Cuándo el plazo se convierte en indeterminado?]

La cláusula de sometimiento expreso a dicha ley contiene de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en aquella ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.

3. Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador debe poner en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.

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La normativa referida a los alquileres está regulada en el Código Civil peruano.

El alquiler de inmuebles es una actividad común en el país y es importante que quienes se dediquen a esta práctica sepan lo necesario de realizar un análisis exhaustivo de con quién se contrata, ya sea persona natural o jurídica.

Entre los puntos a pactar en el contrato, figuran aspectos como la renta a pagar y las obligaciones que le correspondan a cada una de las partes, subraya Christian Toribio, especialista en Derecho Civil y Comercial de Estudio Linares.

El plazo del arrendamiento y su culminación es otro aspecto de suma importancia que no se puede dejar de lado, agrega.

Explica que de acuerdo al artículo 1688 del Código Civil peruano, la cláusula referida al plazo del arrendamiento no deberá exceder los 10 años. “Por ejemplo, un inmueble es arrendado por un periodo de 10 años y llegado el último día de plazo establecido, el arrendador no pide la devolución de su inmueble, quedándose el inquilino en la posesión del mismo. Ante esta situación, ¿qué sucede con el contrato?, ¿queda este resuelto?, ¿el inquilino se encuentra en posesión ilegal del inmueble?”.

Todas estas interrogantes son resueltas con lo estipulado en el artículo 1700 del Código Civil peruano, el cual regula un supuesto de renovación legal del contrato. “Es decir, en el supuesto en el cual el inmueble no se le ha sido requerido al arrendatario y este mantiene el uso del bien, se entenderán renovadas todas los acuerdos (cláusulas) del contrato a excepción del plazo que, si en este caso se pactó originalmente el plazo de 10 años, mutará a un plazo indeterminado, es decir, no estará sujeto a un plazo determinado de culminación”, señala Toribio.

“Volviendo al ejemplo anterior, el contrato de arrendamiento ya no tendrá una duración de diez años, sino será uno a plazo indeterminado. Entonces, si se trata de un contrato a plazo indeterminado, ¿ello significa que el contrato será eterno?”.

Al respecto, el artículo 1703 establece que ante los contratos de arrendamiento que tengan plazo indeterminado, el arrendador podrá ponerle fin mediante una comunicación judicial o extrajudicial (podría ser una carta notarial que de certeza definitiva de la comunicación).

Así, el contrato de arrendamiento quedaría concluido para poder aplicar lo señalado en el artículo 1704 del mismo cuerpo normativo. Según este artículo, el arrendador podrá exigir la devolución del bien arrendado luego de haber cursado la comunicación (extrajudicial según sería una carta notarial) pudiendo el mismo cobrar una penalidad en caso se hubiera pactado o, caso contrario, una prestación equivalente a la renta del periodo precedente hasta que se realice la entrega del bien.

En conclusión, en el supuesto en el que el plazo del arrendamiento haya concluido y el arrendatario siga en posesión del inmueble, “se entiende que se habría continuado legalmente todos los acuerdos contractuales excepto el plazo el cual habrá mutado a un indeterminado. Para culminar con el plazo indeterminado, el interesado deberá remitir una carta notarial comunicando su voluntad de ponerle fin a la relación jurídica. Así, el arrendamiento concluirá y el arrendador podrá hacer valer su derecho como corresponda”, concluye el especialista.

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(i) una edificación o conjunto de edificaciones, con secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, de distintos propietarios; (ii) existencia de bienes y servicios comunes; (iii) reglamento interno; y (iv) junta de propietarios. Entre dichos elementos, que configuran el régimen, el reglamento interno constituye un pacto civil regulatorio, que incluso prevalece a otras normas, en tanto su contenido no colisione con las normas de orden público, el mismo que incluye disposiciones regulatorias de la convivencia entre los propietarios (sus deberes y derechos) y aspectos referidos a la administración del inmueble.

Además, describe las unidades de propiedad exclusiva y su uso permitido, los bienes, servicios y zonas comunes, criterios sobre estos, obligaciones de la junta de propietarios: quórum, votaciones, facultades del presidente, etcétera. La junta de propietarios es el máximo órgano de gestión de un edificio, conformado por todos los propietarios con derecho inscrito en una sección exclusiva. Se encarga del mantenimiento de los bienes comunes mediante la administración y su presidente es apoderado de esta, por el solo mérito de su inscripción registral.

Respecto a lo señalado, cabe precisar que en un futuro (a la publicación del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, en adelante D.Leg. N° 1568), el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común desaparecerá en nuestra legislación, para ser denominado por esta, en aplicación de dicha norma y de manera unificada: “Propiedad Horizontal”; como lo hacen las legislaciones en otros países. Independientemente de la legislación, uno de los grandes problemas que enfrentan las juntas de propietarios es su falta de organización, pero también decidir regularizar sus directivas, algo que no solamente es requisito esencial para cobrar judicialmente a los morosos, sino que resulta necesario para una adecuada gestión y mantenimiento de los bienes de propiedad común.

Casi el 80% de edificios y condominios del país, no han regularizado las directivas de sus juntas, bajo el argumento de que “es un gasto no esencial”, algo que carece de veracidad, siendo lo real que la inscripción registral de la directiva resulta una inversión. Cuando entre en vigencia el D.Leg. N° 1568, las juntas deberán estar preparadas: (i) para la correcta contratación de empresas administradoras debidamente autorizadas para prestar el servicio; y; (ii) para la gestión de la morosidad y registro de deudores, como lo establece dicha norma.

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