Aprenda a redactar los contratos de alquiler.

04/06/2023 La Corte Superior de Justicia de Lima Sur informó a la ciudadanía los requisitos que los arrendadores deben tener en cuenta al momento de elaborar un contrato de alquiler, a fin de evitar que los inquilinos se queden en el inmueble.

En ese sentido, indicó que se deben cumplir con tres requisitos importantes contenidos en el artículo 5 de la Ley N° 30933:

1. Incorporar la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.

2. Colocar una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la Ley N° 30933 para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.

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La cláusula de sometimiento expreso a dicha ley contiene de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en aquella ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.

3. Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador debe poner en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.

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(i) una edificación o conjunto de edificaciones, con secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, de distintos propietarios; (ii) existencia de bienes y servicios comunes; (iii) reglamento interno; y (iv) junta de propietarios. Entre dichos elementos, que configuran el régimen, el reglamento interno constituye un pacto civil regulatorio, que incluso prevalece a otras normas, en tanto su contenido no colisione con las normas de orden público, el mismo que incluye disposiciones regulatorias de la convivencia entre los propietarios (sus deberes y derechos) y aspectos referidos a la administración del inmueble.

Además, describe las unidades de propiedad exclusiva y su uso permitido, los bienes, servicios y zonas comunes, criterios sobre estos, obligaciones de la junta de propietarios: quórum, votaciones, facultades del presidente, etcétera. La junta de propietarios es el máximo órgano de gestión de un edificio, conformado por todos los propietarios con derecho inscrito en una sección exclusiva. Se encarga del mantenimiento de los bienes comunes mediante la administración y su presidente es apoderado de esta, por el solo mérito de su inscripción registral.

Respecto a lo señalado, cabe precisar que en un futuro (a la publicación del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, en adelante D.Leg. N° 1568), el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común desaparecerá en nuestra legislación, para ser denominado por esta, en aplicación de dicha norma y de manera unificada: “Propiedad Horizontal”; como lo hacen las legislaciones en otros países. Independientemente de la legislación, uno de los grandes problemas que enfrentan las juntas de propietarios es su falta de organización, pero también decidir regularizar sus directivas, algo que no solamente es requisito esencial para cobrar judicialmente a los morosos, sino que resulta necesario para una adecuada gestión y mantenimiento de los bienes de propiedad común.

Casi el 80% de edificios y condominios del país, no han regularizado las directivas de sus juntas, bajo el argumento de que “es un gasto no esencial”, algo que carece de veracidad, siendo lo real que la inscripción registral de la directiva resulta una inversión. Cuando entre en vigencia el D.Leg. N° 1568, las juntas deberán estar preparadas: (i) para la correcta contratación de empresas administradoras debidamente autorizadas para prestar el servicio; y; (ii) para la gestión de la morosidad y registro de deudores, como lo establece dicha norma.

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